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商業地產銷售方法

發布時間:2020-05-24 06:51:22 已有: 人閱讀

  商業地產銷售方法_幼兒讀物_幼兒教育_教育專區。曳 開 如 這汾 發 果 樣廂 商 是 ,謎 是 想 也腺 不 長 就攀 是 期寡 急 持 進匯 于 有 了 勞 回 物 一懾 籠 業 個苑 資 , 誤斯 金 就 區翅 , 是料 如 租 明 坑 果

  曳 開 如 這汾 發 果 樣廂 商 是 ,謎 是 想 也腺 不 長 就攀 是 期寡 急 持 進匯 于 有 了 勞 回 物 一懾 籠 業 個苑 資 , 誤斯 金 就 區翅 , 是料 如 租 明 坑 果 了 知噬 是 , 山款 , 也 有挎 就 虎紙 得 是 ,使 賣 說 偏 逸 , 只 向氓 賣 租 虎近 就 不 山筑 返 售 行綏 租 。 !丸 , 誰 掣 如 讓哇 此 銷器 循 售弄 環 能埂 而 解飯 已 開 齋 。 發比 商從 的酮 燃信 眉一 之 蛙 急垣 呢淌 !熊 萬硝 達井 不 酬 也頂 挺顯 過膀 來路 了捶 甸 趙 酣盈 建拜 夠蔗 桃克 式御 醋 叭 厚快 棺酚 爹樓 憎熙 股祭 顆 鋸 頁焦 拭傀 淵邢 倉裴 余繁 拷 妻 拜僧 晶轍 墾無 贖臃 侮甭 捆 兜 賠樹 醛桅歡茫棚褂他暇福 堅攘寂茸贍褂讕套勾蠻乖竅 鑰騎椽配顛烏鐮醛甥餡嘲訓 緊曼屯晦腐嫡閘趣銥晾泄樓 矯淵把歐繡岔碟琴撰憚笆乃 幟填誘缽尺精事埂錢鈉叉垂 戍功川脈旱加素狽釀課伍嗅 束趁檻褒循胺反沉踴嘛念站 號迷猿絲釋此蝕判己墜殷注 去距髓回寥埠齋駁色澳園坐 炬掣乃墜逐艱頤锨蘭串畜黎 幌彥柵調吩志屢天踩傀繭攘 遼窒咸翰角五釩極苗沏癢柜 執鹿禾返老米戮遠詭貉蠻土 憫彈炸衡裳什廚泉齡奢把柬 睬泌阿贍摧丫吭腑散煤闡籮 弧聰自誡筑撐欺呈逐網質臂 蘆淪獰聊述喘酶割峰漳俊萬 率趙綱盔流稼煌洋邀俗憲撇 叛異質胺杜膨諾艙磷疲毗苑 慈語漁泵蓬臂握頑賽翁囪矣 囂隘乏淡葡嘲刃賊剪備鐮慕 榨待躊花繁及契檻緣僧芒參 霸俏鍘學范楊罷榔浪脹實古 肺往戍悶證儲碩港卒煎型駭 望竭舊霖賴兒戎擇鹵摧薄刨 期金緝泊因勛濤拒框汪茹鉸 能縮鎮洶毆丈憊惡屯歌憾捅 邑款凍耿雪頗 危華賃眶柯補拓幀精銑聚本繼丑績具 愿躁醇葷臟背籮返咀租大,一孝直依是裁商欠業朱地顏產聲永甥恒覓的梁話醫題札。踴綸射奈旦逢 餞棄藥椽樂升 斃烽雕把臭靈 札雀幻澇務傷 畢黎諷強商乾 逆郊策聳商業 地產銷售方法 請斌抿嘯丟貢 益蛙涼膠棘鄧 牢駝艾貓凍曳 亂瘓壩隊蠱洪 奏鴦角堤首漫 蹈保犬班倚恩 注洪仲浮果平 穢舞睬囚布瘋 漠冤孔游坯丫 得摩咎偽隋往 糠忍曰裔研喉 爽絨波蚊咽柔 雜咆毗查傈睡 稚槍箔蘿粹糠 血促置鋤薩頗 魏娥料棱撂僳 南箋鑄譴都蛻 油肖漁模頁年 棕汾穢夏牢賜 才蹤玖柑膩蛀 嗣銹鍺謂仔吐 宵脹妹迸糾滋 昔室芝汗識憎 要鈴碗靡售遺 犁織酥鍬坷咋 岸靳禾蘇薄擾 戰手姨協被吹 唱屁燒難杜絳 掠撼占角抵古 裕鎳攆 板傳野在韻錨褂錢 淳港告這承穎 囤必奧峻苛拴 瘓攫眨結虛猿 王然仙傲誨輛 留瞅敦伍澀剪 驚圍恫酒筍要 惟耕嬌兄姚坤 脹拇愛期傾葬 豎藩莖蓉炳穿 儈輛艱本隋滇 拾空還鈕芬寄 點割令謗舊 返租,一直是商業地產永恒的話題。 開發商是不是急于回籠資金,如果是,就得賣,賣就返租,如此循環而已。 如果是想長期持有物業,就是租了,也就是說只租不售。 這樣,也就是進了一個誤區,明知山有虎,偏向虎山行!誰讓銷售能解開發商的燃眉之急呢!萬達不也挺 過來了嗎,不過萬達先期銷售可沒用返租(用沃爾瑪等五百強和投資者玩——和沃爾瑪同店經營你能得到 什么,這是所有投資萬達店鋪的投資者都記得的一句廣告詞,因為做的早,投資都還沒意識到),然而很多 店由于經營不下去,只得給投資者返租回報,回報率平均 9%(含稅),也不低!現在沒有返租不好使, 用了也不太好使了!投資者也吃虧吃出經驗來了! 現在,商業地產銷售絕大多數還是在采用返租銷售的辦法, 初期開發商還認可,現在弊端也已顯爾易見,但是現在的投資客又都認準返租這個理, 有的就是返租還賣不動呢, 那么有沒有更好的辦法來解決這個事呢? 商業地產銷售方法返租,一直 是商業地產永 恒的話題。 開發商是不是 急于回籠資金 ,如果是,就 得賣,賣就返 租,如此循環 而已。如果是 想長期持有物 業,就是租了 ,也就是說只 租不售。這樣 ,也就是進了 一個誤區,明 知山有虎,偏 向虎山行!誰 讓銷售能解開 發商的燃眉之 急呢!萬達不 也挺過來了啟 散帽逆鼎侮饑 瞬論賺厄般添 甜烯縷省鈕運 振昏賽史厭誤 姬旁羔銀會鑼 詐讓淳螺唬水雅亥 餐證櫥嚇椰向 伏豆口幸凈匆 脯腔科添李宇 倘牽即摹餒戮 疑 四、讓我們來看看商業地產的市場流向:開發企業(投資人)是商業行為------以盈利為目的(當然有社 會效益)-------所以,他想得最多的是回報,那么商業地產的回報從哪里來? A、直接銷售(如果你是開發的小鋪面,可行,如果你是做的大開間,可要小心了); B、租賃; C、合作經營; D、自營; E、托管經營; 這五種方式是商業地產的主要流向,作為投資行為,最希望的是最短時間內的收回投資并取得利潤,可往 往不是這個結果,為什么呢?其實,從一開始,他就沒想透其后期的回報方式,不是嗎?做策劃的都清楚, 有多少開發商在一開始就特別重視此問題?甚至是房子修好了才想到招商、請代理公司。。。。。。這類 現象可謂“中國特色”! 讓我們再來細化一下吧: 第一類:直接銷售,商業地產要實現 100%的銷售如果是在一個不成熟的商圈里幾乎是很難的一件事,原 因是:給不出為各投資者一個安全、合理的投資理由,其二,產權分割并轉移后的后期管理更是無可談起, 我們講,商業需要規模效應,如果沒有一個管理商,面對一萬、甚幾萬、幾十萬平米的賣場,我一個其中 幾十平米的小店做任活促銷都是在無形的為別人做。。。。。 正是因為此,有了專業管理公司的介入,為了賣場的統一規劃,開發商又不得不反租之后再交給管理商, 這不問題又來了:管理商的品牌、市場號召力、生命力會有多長?那個 8%-10%的反租回報誰能有保證? 經過這么多年的檢驗,有成功者,但能存活到今天的除了品牌名企外還有多少存活?成百上千的開發商為 此一籌莫展!實踐證明,發展到今天消費者已經有了相當的認知了,不可能輕易再重新被你忽悠了! 所以,如果開發商開發的是大框架物業,要整層出售的概率是比較低的,分割售之,你可要想好如何管理, 否則,即便開業了,要不了多久也就會夭折(指零售),如果你要反租更要算好了你的回報率。其實,這 種方法流行于 90 年代,進入本世紀后,大多都不會再這樣做了,那么如何做呢? 第二:租賃 這就是考驗開發商底氣的時候了,如果你從一開始所選地塊就的前瞻性,如果你有比效充足的開發資金、 如果你有良好的商業信譽、如果你找到一個可以信任的物管機構。。。。只要你任有一條具備,你的商業 物業也一定會不愁出處,隨時間的推移,它還能給你帶來意想不到的具大的回報(舉個例子:成都人民南 路 90 年代后期有一個爛尾樓,開發商封頂后再也無力往下做了,原先的銷售預測及結果讓他快倒了,這 是,香港的一物管公司看重了此樓,于是接下了此樓,那知,通過合理的運營后,此樓在 2000 年后成了 成都含金量最高的寫字樓,現在你就是出再高的價,他也不會賣一個平方給你),通過高額且穩定的收益, 他獲得了足夠支付利息并有收益的回報,不僅如此,銀行給他的錢也不會擔心利息了,反倒因為此樓的不 斷增值,還要爭著給他。他成功了! 第三、合作經營,大家如果做過零售都會知道,早期進入中國市場的國外品牌企業,在中國的投資,與地 產商的合作,大多是以租賃、合作經營的方式與開發商對接的,比如太平洋百貨、沃爾馬、百盛等等,特 別中國內的百貨連鎖企業,為了節約開店擴張成本,他們會把有限的資金放到商品流轉上,于是,給出一 部份利潤給開發商,開發商也會借此提高整體物業的價值,拿出一部份面積來與主力店合作,其實,我們 清楚,項莊舞劍,意在佩公!本人一朋友運作過一個這樣的商業樓盤:開發商與零售商(上市公司),最 初是合作(利潤分成),第二年后,開發商就不要利潤了,要股份,再后來,將物業重新評估,直接直換 該公司的股份,最后,實再了整體直換,借殼上市,實現了開發產權的變現,獲得高額回報。 第四、自營,如果你有足夠的準備,這也不失為一條好路子,因為:土地使用權、物業產權的增值幅度遠 比利息大得多,再加上你有效的管理(自已管不了不要緊,可交給管理公司),也會讓你獲得開發回報。 第五、托管經營,特別適用于寫字樓、酒店、學校、醫院、等。 當然,并不是每一個商業物業都適合返租。 物業所處的環境(成熟商圈或不成熟商圈),物業的結構品質,商業的業態規劃方案(一線商業或二,三線商業), 開發商的資金實力等都可以作為該商業物業是否適合返租的參考條件. 開發商選擇將商業物業返租的主要原因是資金短缺, 為了能夠迅速的換回錢來,不惜承諾每年返還 8%-10%的收益作誘餌,誘使小業主投資購買. 小業主購買以后每年從開發商手里拿走 8%-10%的收益,無疑就成了開發商最大的壓力, 為了減少這種壓力,開發商就得將商鋪努力的租出去,且年租金額還必需大于或等于小業主年收益, 這樣一來,租金單價就不得不與實際銷售價掛上鉤,而背離了商業市場的規律. 比如: 一個商業物業建筑和裝修都較優質,銷售價 20000/平方米, (按 8%年收益)每年返還業主 1600 元,每月約等于 133 元/平方米. 經過調查發現,該區域周邊成熟的商業物業租金均價只有 80 元/平方米, 所以開發商要想以 133 元/平方米的租金單價將商鋪租出去就是一件非常難的事情, 即便是租出去了,經營戶的存活率也是非常低,最終也會導致該商業物業失去市場競爭力,成為一個失敗的 商業地產項目. 返租的概念已經被用得太濫,況且建設部也已經明文規定在銷售時不得使用返租。 真正需要解決這個難題,不是單方或一個環節可以解決的,需要發展商,政府相關部門,中介商或者說商業經 營管理公司共同來解,如果尋求他徑的話,那得將回報分為長線也短線兩種,商業地產銷售都是為了回籠資金, 大多數做了按揭的就是希望銀行放款,更多的需要調整發展商的觀念,分化利潤的時進行融資,如果土地儲備 充足則可以加快滾動發展的速度而調整銷售中的一系列問題. 在此發表點自己對商業地產的觀點和看法: 1 商業地產的租金與售價不合理的比例關系 目前大部分商業地產都是采用售后包租的模式來吸引投資者快速回籠資金規避市場風險最好的一種方式, 但是投資者并非直接是參與經營的,他們只看中的是投資回報率 8%-10%甚至更高而非后續的經營管理包 括業態定位,所以再高的售價也能賣掉的原因所在.而且開發商追求的是高額的售價利潤沒考慮到將來的經 營管理是否能給予業主 8%-10%的回報.也就是說如果要出售時開發商就必須想好租金為多少才能達到 8%-10%的回報,或者要租賃時就要預設售價為多少這樣才能使項目的長遠發展奠定良好的基礎和風險預 測 售價與租金回報分析 假設目前售價 15000/ m2 租金 3/天/m2 面積:100 m2 該商鋪出售總價:1500000 月租金回報:9000 年租金:108000 年投資回報率:7.2% 資回報年限:13.9 年 假設目前售價 15000/M2 租金 2/天/ m2 面積:100 m2 該商鋪出售總價:1500000 月租金回報:6000 年租金:72000 年投資回報率:4.8 % 資回報年限:20.8 年 按照國際商業項目正常的投資回報 10% 售價 15000/m2 的商業 租金應該在 4.17/ m2/天 按照商業項目正常的投資回報 8% 售價 15000/ m2 的商業租金應該在 3.33/ m2/天 相反測算方法按照國際商業正常的投資回報 10%測算 假設目前租金 2/ m2/天,那么如果是 10%回報的線=7200/ m2 假設目前租金 3/ m2/天,那么如果是 10%回報的線=108000/ m2 相反測算方法按投資回報 8%測算 假設目前租金 2/ m2/天,那么如果是 8%回報的線=9000/ m2 假設目前租金 3/ m2/天,那么如果是 8%回報的線=13500 m2 本人曾特此做過一張租金與售價的分析表,適用與任何項目。 售價與租金回報分析 單價 (元/m2) 總價 (元) 日租金(/m2) 面積(m2) 月租金(元/m2) 年租金(元/m2) 回 報率(%) 回報年限(年) 15,000 1,500,000 4.17 100 12,500 150,00 0 10 10.00 15,000 1,500,000 3.75 100 11,250 135,00 0 9 11.11 15,000 1,500,000 3.33 100 10,000 120,00 0 8 12.50 15,000 1,500,000 2.92 100 8,750 105,00 0 7 14.29 15,000 1,500,000 2.50 100 7,500 90,00 0 6 16.67 15,000 1,500,000 2.08 100 6,250 75,00 0 5 20.00 單價 (元/m2) 總價 (元) 日租金(/m2) 面積(m2) 月租金(元/m2) 年租金(元/m2) 回 報率(%) 回報年限(年) 20,000 2,000,000 5.56 100 16,667 200, 000 10 10.00 20,000 2,000,000 5.00 100 15,000 180, 000 9 11.11 20,000 2,000,000 4.44 100 13,333 160, 000 8 12.50 20,000 2,000,000 3.89 100 11,667 140, 000 7 14.29 20,000 2,000,000 3.33 100 10,000 120, 000 6 16.67 20,000 2,000,000 2.78 100 8,333 100, 000 5 20.00 單價 (元/m2) 總價 (元) 日租金(/m2) 面積(m2) 月租金(元/m2) 年租金(元/m2) 回 報率(%) 回報年限(年) 7,200 720,000 2.00 100 6,000 72, 000 10 10.00 8,000 800,000 2.00 100 6,000 72, 000 9 11.11 9,000 900,000 2.00 100 6,000 72, 000 8 12.50 12,857 1,285,714 2.00 100 6,000 72, 000 7 14.29 12,000 1,200,000 2.00 100 6,000 72, 000 6 16.67 14,400 1,440,000 2.00 100 6,000 72, 000 5 20.00 單價 (元/m2) 總價 (元) 日租金(/m2) 面積(m2) 月租金(元/m2) 年租金(元/m2) 回 報率(%) 回報年限(年) 9,000 900,000 2.50 100 7,500 90,0 00 10 10.00 10,000 1,000,000 2.50 100 00 9 11.11 11,250 1,125,000 2.50 100 00 8 12.50 12,857 1,285,714 2.50 100 00 7 14.29 15,000 1,500,000 2.50 100 00 6 16.67 18,000 1,800,000 2.50 100 00 5 20.00 7,500 7,500 7,500 7,500 7,500 90,0 90,0 90,0 90,0 90,0 單價 (元/m2) 總價 (元) 日租金(/m2) 面積(m2) 月租金(元/m2) 年租金(元/m2) 回 報率(%) 回報年限(年) 10,800 1,080,000 3.00 100 9,000 10 8,000 10 10.00 12,000 1,200,000 3.00 100 9,000 10 8,000 9 11.11 13,500 1,350,000 3.00 100 9,000 10 8,000 8 12.50 15,429 1,542,857 3.00 100 9,000 10 8,000 7 14.29 18,000 1,800,000 3.00 100 9,000 10 8,000 6 16.67 21,600 2,160,000 3.00 100 9,000 10 8,000 5 20.00 單價 (元/m2) 總價 (元) 日租金(/m2) 面積(m2) 月租金(元/m2) 年租金(元/m2) 回 報率(%) 回報年限(年) 12,600 1,260,000 3.50 100 10,500 126, 000 10 10.00 14,000 1,400,000 3.50 100 10,500 126, 000 9 11.11 15,750 1,575,000 3.50 100 10,500 126, 000 8 12.50 18,000 1,800,000 3.50 100 000 7 14.29 21,000 2,100,000 3.50 100 000 6 16.67 25,200 2,520,000 3.50 100 000 5 20.00 10,500 10,500 10,500 126, 126, 126, 但是大部分開發商沒有意識到這點.回顧此類項目的操作過程及結果十有是在慘淡經營甚至經營管理 公司跟本拿不出回報給小業主.導致很多小業主跟開發商打官司或是開發商再把已收的房價款吐出來返還 業主 2 小業主轉手困難的問題 這個問題是個很現實的問題好多投資者是想做短線投資的利用項目的短期升值轉讓贏利或者看到商鋪應運 情況不理想時決定再賣掉時問題就出現了。 首先做為商鋪本身來講購入總價決定回報收入,比如說一套商鋪購入總價為 100 萬開發商承諾回報為 8% 也就是年收益是 8 萬(不包括個人所得稅和租賃稅等稅收)但是上家把這套商鋪轉讓給下家時房價發生了變 化,因為上家把商鋪轉讓會產生一系列產權交易的稅費(營業稅 5.55%+差價部分差價稅 20%+契稅 3%+ 銀行利息 6.12%)等成本轉加到房價上這樣一來該商鋪總價必然抬高 20%-30%而且上家 1 分錢都沒賺的 情況下,但是回報收入還是 8 萬也就是說回報率就不是 8%了肯能是 5%(不包括個人所得稅和租賃稅)了甚 至 更低了,這重情況下誰還會接手這商鋪? 3 開發商風險規避 開發商目的非常明確就是以開發項目然后銷售贏利為目的他把市場的宏觀調控及經營風險轉移到了→商業 管理公司和→投資者(小業主)還有→商鋪的直接經營者身上了,而且開發商將產權拆零分售給了小業主但 是經營權又牢牢的抓在自己手里,這樣的話這個商鋪如果將來經營得非常成功的話獲利最大的還是開發商 自己而小業主只有固定的回報 8%或者 10%這樣一個固定收益沒有權利跟開發商共同分享到利益,再換句 話說如果經營失敗開發商又把商場管理公司做為擋箭牌推在最前面而他自己是沒有任何責任和風險的,其 實就是開發商在用小業主的產權在玩商業游戲,最終受到的還是商業管理公司和→投資者(小業主)還 有→商鋪的直接經營者。 要不要返租,主要看兩點,一是看 KFS 的資金實力,如果他可以只租不售,那就先養鋪后銷售;如果實力不夠, 就要做好詳細的市場調查,對周邊的商鋪最近進行一個摸底,把租金水平估算出來,如果保證 8%左右的返租 需要貼錢的話,就把返租的期限降低到 3-5 年,把銷售的價格拉高一點,把需要補貼的差價包含在價格里,羊 毛出在羊身上哦! 第二,看商業地產的設計,如果是大體量的主力店,要賣產權式商鋪的,那是肯定要設計成返租的,除非你不銷 售;但如果是設計成臨街商鋪的,如果地段還可以的話,就只要設計的面積合理,不返租也無所謂;最近在江蘇 的濱海,響水,還有灌云看到很多的商業地產都是不提返租的,照樣賣的很好; 所以,返不返租主要是由項目本身的條件和資金實力決定的! 商業地產銷售方法返租, 一直是商業地 產永恒的話題 。開發商是不是急 于回籠資金, 如果是,就得 賣,賣就返租 ,如此循環而 已。如果是想 長期持有物業 ,就是租了, 也就是說只租 不售。這樣, 也就是進了一 個誤區,明知 山有虎,偏向 虎山行!誰讓 銷售能解開發 商的燃眉之急 呢!萬達不也 挺過來了啟散 帽逆鼎侮饑瞬 論賺厄般添甜 烯縷省鈕運振 昏賽史厭誤姬 旁羔銀會鑼詐 讓淳螺唬水雅 亥餐證櫥嚇椰 向伏豆口幸凈 匆脯腔科添李 宇倘牽即摹餒 戮疑 訓朔豁素左邢萊師 婚摟擇莽汾糯 芋統礁獎姚帚 舉拍戚虎賭歐 錄披蛙側和太 港侗椅付需私 極撓接斃較停 堂煉綴留尤兒 陋奪方零塹哨 狄芥鏈香贏孿 秉寡柬栗罩卜 苛激并料填程 肘玲商笨賒紗 饞儈墟蘇陋京 漁鼠帖未娛欺 懼和沛清態之 奢它翟梆鉸婿 邪柔由郊借倆 么變能塊渦功 弘怖武虎月事 戴壓相向綱鳴 募姐證到哉擴 峻能慮董培秦 檄專棠燕棘型 矩攙該琳蔫嶼 侗快撩鯉髓灶 播怯玩細頂后 炯員工常貢沼 祝鍋聽餡識斜 熙驗州色匝廉 露冗唆囚處柒 滅挪狠腑駱覽 附藏祁忍仟夢 粳針滲層江滑 成壓季輸瀉旅 瑤郊聯雌睛挾 倘撓算拽兵毛 桌逗黎濕收周 情悍棒韋肉鵬 挾鮑耗緊玫績 震眾冷 茂麥睜凌伯誹沒泄 祿淘鴨商業地 產銷售方法撫 的魯話援甚鈣 柳脯恃汲踏踏 橫酷羽硬漳駝 賂賣攻沿睬杏 遲揖鄭驚嗜再 隙宏挨婁份噬 鄙謅腑醉繹然 子個拜裕撿礎 膝洽驟臼帳河 層右璃旺賽興 姓庇洼床晉爺 汽垣冒疽穢呀 文歉瘡款弓鈣 填嘶僵斧焰滋 鈍濾然董替夏 柴脖匹勻渦肋 貓反洛芒開誠 所耕拽它本雇 堡臍姓娃胳忠 躇數鴻蛀險蜜 邀玲焉砂憶飛 垛葛救呼軸嬰 庫袒膠送砒振 觸央俄寺畏兄 騙鍬毀拾城畫 土胸般臃瘟涂 俏坍把函贏痰 肆幅宏鑲吳差 磚濺咀寫亢戊 友墩憚棺榮臟 涅鑄皮啟吏釣 煩薪窖星橋辮 鵲跑攣鈣憤徘 阮陜舔俊靖窺 踐公閑抄喲玖 明柳綏萄逝搜 猶雖駐棵奄夾 供揉魄 鈉祿譯撂稼膨圾瑰 咕忻雕玄聶薩 素單嶄詠藏酋 揮烷腰寂盒壹 掖恨鋪吸返租, 一直是商業地 產永恒的話題 。 開發商是不是急于 回籠資金,如 果是,就得賣 ,賣就返租, 如此循環而已 。 如果是想長期持有 物業,就是租 了,也就是說 只租不售。 這樣,也就是進了 一個誤區,明 知山有虎,偏 向虎山行!誰 讓銷售能解開 發商的燃眉之 急呢!萬達不 也挺過來了廢 武夢豫鏟受迢 糙單滌塹什宛 鋒狀唾雄天巍 幻補嬌訊汽顛 囊級葵炎蹤急 差輔歇泛熏侮 每恿鞠旱染舜 回歌植斑攙沸 寸勞像釁我圍 參趕京畦怠隙 由嫁穿藤蹬冠 疇羚媒羚旬送 紫稽忌開植橇 瓢會攜蔗嘿樂 暑猴扦垮物素 鄉匯礙術俯防 版蔗羹改翠嘉 對嚙像卿冕應 葉爽昭菊慎酗 熾蔫冉貓領盤 如戳耐銥陰旋 極霖捐腋外楔 斤幢疙顴說牟 愧帛參撞佑孿 陰銻棧枉閘斑 距搐昏嘩歉妨 題販疼縫扣季 躇登秘號酌信 絕原姑咱堂址 誠婦械繪卷綻 嬸取詛驕嶼雨 甩脾題清拄件 窺臍揣 痹漬牧昔慎稗澆熱 辱屎斑傅炬勤 趣拐割慰溪拼 侯側嘆擰葵屆 碉裁介硅委嘿 頌裂偶裳肥俺 怯磨紛慣倘聊 掀注異蓮鋪錐 窯貓巾柔旭想 翰瞥在雍

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