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2019年中國房地產業十大新聞

發布時間:2020-05-23 22:16:17 已有: 人閱讀

  一邊是,持續4年多的景氣周期走向尾聲,房價下降城市數量和下降速度均超過去年;另一邊,核心城市房地產銷售穩定,行業規模有望繼續擴大,房地產市場韌性凸顯。

  變局之下回首2019年,中國房地產行業大事件很多,可以歸納出十大新聞總結。這些事件注定成為時代發展的符號,不僅代表過去,也預示著未來市場發展的趨勢。

  或喜,或憂。樓市資本論與中國城市群研究中心共同發布2019年中國房地產業十大新聞,回顧過去,繼往開來。

  2019年4月國家發改委印發《2019年新型城鎮化建設重點任務》提及放寬落戶限制的政策;5月5日中共中央、國務院印發《關于建立健全城鄉融合發展體制機制和政策體系的意見》提出“到2022年城市落戶限制逐步消除”;2019年12月,中辦、國辦印發《關于促進勞動力和人才社會性流動體制機制改革的意見》,全面取消城區常住人口300萬以下的城市落戶限制,全面放寬城區常住人口300萬至500萬的大城市落戶條件。

  事實上,早在今年3月國家政策正式出臺前,河北石家莊就出臺落戶政策:取消在城區、城鎮落戶“穩定住所、穩定就業”遷入條件限制,全面放開城區、城鎮落戶,僅憑居民身份證、戶口簿就可落戶。之后河南新鄉和漯河、山西晉城、湖北宜昌,再到廣西除南寧柳州之外的大多數城市,紛紛取消落戶限制。一時之間,零門檻落戶遍地開花。

  取消和放松城市落戶限制是新區域戰略的具體體現,在加快戶籍人口城鎮化的同時也有助于規模經濟的發揮。但對于地方政府來說,需要有拿得出手的綜合實力與發展潛力。

  6月19日,國務院常務會議提出“加快推進城鎮老舊小區改造,順應群眾期盼改善居住條件”。官方數據顯示,截至11月底,棚戶區改造已開工315萬套,超額完成289萬套的目標任務。12月12日閉幕的2019年中央經濟工作會議,再度明確提出要“加強城市更新和存量住房改造提升,做好城鎮老舊小區改造”,并首次強調了“城市更新”這一概念。

  目前在以廣州、深圳為核心的粵港澳大灣區城市群中,佳兆業、富力、中國恒大、華潤置地、龍光集團、花樣年等房企持續活躍于舊改領域;在北京,中交、城建、金隅、首開等房企積極投身城市更新;而瑞安、大華、華潤、萬科、建工等房企,在上海開發了諸多城市更新項目。

  城市更新是核心區域價值重新提升的過程,老舊資產、存量物業的存在,相當于浪費了核心區域土地的資源,將其盤活才能體現出土地的價值。政策利好下,市場既存在機遇,也存在阻力。

  自去年年底以來,各地曝光出一批違建別墅項目、“私人莊園”等,包括陜西秦嶺北麓違建別墅、河北“削山造地”違建別墅群、黑龍江牡丹江市“曹園”、 河北邯鄲的“袁府”、天津天獅集團董事長神秘會所“華堂”等。

  此后在全國范圍內開啟了一場別墅違拆整治。今年5月份,《全國違建別墅問題清查整治專項行動工作方案》和《違建別墅問題清查整治專項行動有關政策的指導意見》發布,隨后在5月14日,全國違建別墅問題清查整治專項行動電視電話會議召開。

  上述電話會議之后,全國各地的違建別墅問題清查整治專項行動先后開啟。目前,浙江、湖北、河南、陜西、遼寧、廣州、黑龍江等均已披露了各自陸續開展違建別墅問題清查整治專項行動的信息。

  環保風暴下,開發商對涉及自然資源的開發商項目也更加謹慎,已經有龍頭房企表示,不碰江河湖海類的項目。告別野蠻生長,是走向壯大的必要陣痛。

  據不完全統計,今年以來已有12家房企赴港上市。除了德信中國、銀城國際控股,中梁控股和11月成功上市的新力控股外,目前在港交所等待IPO的房企包括海倫堡地產、奧山控股、大唐地產、三巽集團在內共增至8家。

  上市的好處擺在眼前:能夠降低企業負債率,改善財務結構;此外也能夠提升企業市場關注度,進一步助推規模發展。

  融資渠道的全面收緊、融資成本增加的情況下,中小房企生存空間不斷縮小,赴港上市幾乎成為中小房企為數不多的選擇之一。

  8月25日,央行發布公告,宣布自2019年10月8日起,新發放商業性個人住房利率以最近一個月相應期限的市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成。首套商業性個人住房利率不得低于相應期限LPR,二套商業性個人住房利率不得低于相應期限LPR加60個基點。

  12月28日,央行發布公告,自2020年1月1日起,各金融機構不得簽訂參考基準利率定價的浮動利率合同。公告同時要求將存量房貸的浮動利率定價基準轉換為LPR。

  當前房貸利率和LPR掛鉤,有助于后續利率進一步市場化。根據各地區情況不同,基點變動也會成為調控的一個工具。整體看,全社會成本都有所降低,因此房貸利率進一步上行的可能性不大。但受調控政策影響,下調空間同樣有限,保持平穩將是主流。

  截至11月底,按照全口徑銷售額計算,全國已有27家房企邁入“千億俱樂部”。另外,祥生地產、佳兆業、濱江集團、藍光發展、美的置業、龍光地產和榮盛發展這7家房企的銷售額均超過900億元,分別為985億元、980億元、976.8億元、937.1億元、910億元、909億元和901.9億元;再加上銷售額達898.5億元的中國鐵建,這8家房企也都有望在最后一個月沖刺一下,闖進“千億元俱樂部”。

  此外,前11月,首開股份、新力地產、卓越集團和金輝集團4家房企的銷售額均過800億元,分別為845.4億元、828億元、824.1億元和805.1億元,亦有沖擊“千億”的可能。由此預測,2019年“千億”房企總數可能超過35家。

  而榜前四位銷售額更是突破了2“萬億”,其中,排在房企百強操盤榜前四位的是碧桂園、恒大、萬科、融創,前11月全口徑銷售金額分別為7554.9億元、5854.8億元、5743億元和5004億元。

  馬太效應正在呈現波瀾壯闊的行業整合力量,規模企業保持良好的銷售情況,紛紛沖進千億陣營,值得同行學習和借鑒的同時。再次證明,作為中國最大的產業,房地產行業依然是個金礦。

  5月17日,銀保監會發布《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》,明確要求商業銀行、信托、租賃等金融機構不得違規進地產融資,正式拉開了今年融資政策收緊的序幕。此后政府陸續推出了對于信托、開發貸以及海外債的限制政策,融資渠道不斷收緊,房企融資壓力加大,中小房企兌付問題頻發,很多房企甚至不惜密集發行票面成本較高的海外債。

  由于房地產調控持續,融資環境收緊,行業集中度不斷提升,破產潮和并購潮再次成為今年房地產行業的關鍵詞。

  據人民法院公告網顯示,截至2019年12月20日,房地產企業的破產數量已經達513家,已經超過2018年全年的458家破產數量。值得注意的是,2019年至今破產的房企已經開始出現一些曾經規模較大的企業,如銀億股份、新光集團等。

  iFinD數據顯示,截至12月17日,2019年A股房企并購事件已達483宗,其中,已完成213宗,失敗30宗,剩余240宗仍在進行中,涉及資產總價值2434億元。

  在2019年的并購案例中,除了經營不善的中小房企外,不乏手握大量優質項目卻難以消化的百強房企,為降負債、降杠桿不得已變賣項目股權。例如連續幾年瘋狂拿地擴張、今年不得已甩賣十幾個項目股權的泰禾集團;曾經千億資金攻城略地、試圖彎道超車的“黑馬”福晟集團;還有去地產化步子過大造成資金鏈危機的泛?毓傻。

  例如,今年以來,融創中國先后收購泛海、陽光100、云南城投集團等公司旗下多項資產,并購耗資約400億元。一向保守的世茂集團今年3月起,通過并購迅速吃下泰禾、萬通、粵泰、明發等房企的20多個項目,并購金額超200億元。

  調控往往伴隨著行業的洗牌與整合,隨著房地產去產能的深化,行業集中度會繼續上升,實力較差,抵御風險能力較弱的房企被淘汰很正常。

  今年以來,長租公寓行業遭遇“資本寒冬”,行業普遍經營困境,越來越多的運營機構爆倉,其主要原因包括“高收低出”的經營模式以及違規使用“租金貸”等。

  據公開信息統計,從2017年至目前共有69家長租公寓機構資金鏈斷裂或無法再經營,2019年占了其中的53家,其中資金鏈斷裂及跑路的共有45家,被收購的有4家,拖欠或拒付房租的有4家。

  針對長租公寓的問題,住建部、發改委、、市場監管總局、銀保監會、網信辦等6部門聯合發布了《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》。在《意見》提出的一系列措施中,明確要求對“高進低出”、“長收短付”經營模式的租賃企業加強監管,嚴格管控租金貸業務,要求租金貸占比不得超過30%,對涉及違規建立資金池等行為嚴厲查處。

  整體來看,長租公寓市場的需求是切切實實的民生剛需,長租公寓在租房市場上的重要作用自不必說,但是整個市場的轉型升級也是大勢所趨,在這樣的情況下,違規企業被市場出紅牌清退,也是正常的現象。因此,如何參與到長租公寓市場,要用敬畏市場的心態來對待,必須加強規范,才能更好地服務租房人群。

  2019年中國房地產行業的一個突出且最不應該忽視的問題,就是此起彼伏的維權和頻發的樓盤質量事故。

  精裝修問題維權如今在地產行業已屬于普遍現象,每家房企幾乎都可能遇到,在高價地、限價房集中入市的2019年,降標減配成為開發商保持利潤的手段。但由此衍生出的坍塌事故,卻沒有任何理由被忽視。

  今年6月30日,上海大雨,尚未交房的松江金地雙都匯二期的地下車庫嚴重漏水,其中一面墻體被水沖破一個洞。

  8月24日下午1時左右,萬科上海購物中心——上海七寶萬科廣場B1層,發生局部天花板塌陷。原因為天花板正上方水管的卡箍配件損壞,導致水管斷裂漏水過多。

  8月27日傍晚18時左右,哈爾濱市松北區華潤萬象匯商場內陽光農園超市發生棚頂坍塌,多人被砸。

  數據顯示,2019年上半年,全國消協組織受理房屋建材類的投訴有14343件,房屋裝修及物業服務類的投訴有8473件。

  高周轉也罷、降標減配、或者是原因,導致了一件又一件質量事故在今年頻繁發生。開發商必須要正視的是,建筑是一件與性命攸關的事情,要對樓盤質量擔負起歷史責任,政府勢必會更加嚴厲地懲處肇事者。

  近幾十年來,中國絕大多數城市的房價一路高歌猛進,相比大城市高高在上的房價,有一些“被拋棄”城市的房價卻低得離譜。

  2019年,黑龍江鶴崗就因房價低的驚人引發大量關注。根據媒體報道,鶴崗部分二手房單價已經降至400元/平方米的“白菜價”,一套安置房只需1.9萬元即可買到。繼“鶴崗”后,山東新泰房子也出現“白菜價”,有網友爆料稱當地“良莊西嶺”的房子3萬元一套都賣不出去。

  隨著城市的不斷發展,一些老城區、老工業區出現房子價格“白菜價”倒不足為奇。隨著這些城市資源瀕臨枯竭,很多人都選擇了離開,資源產業的配套服務業也隨之衰敗,資產價格難以維持。返回搜狐,查看更多

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