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丁祖昱發布2020年房地產十大預測稱房地產是中國最大制造業

發布時間:2020-05-23 22:15:46 已有: 人閱讀

  12月31日,在上海舉辦的2020年丁祖昱評樓市發布會上,易居企業集團CEO丁祖昱對2020年的房地產大勢做出了10個預測。他認為,2020年,調控方面,既要防止房價上漲又要防止下跌,而貨幣將繼續放水,但樓市不是受益者。

  “第三,行業規模、企業規模雙雙見頂;第四,深圳仍然不會漲,長三角空間大;第五,加速去庫存,銷售依賴渠道;第六、拿地不急,全年都是窗口期;第七、兼并收購,大魚開始吃大魚;第八、仍看好物業,但企業開始分化;第九、租賃變天,還需尋找新模式;第十、看好8支股票:萬科 、融創 、金茂、世茂、美的、佳兆業、綠城服務、碧桂園服務。”他說道。

  回顧2019年的樓市,丁祖昱表示:“太‘南’了”,具體而言,主要表現在以下幾個方面:投資難、融資更難;買房難、賣房更難;企業難、政府更難;交付難、維權更難;長租難、商辦更難。

  從政策層面看,2019年房地產行業呈現的特點之一是“城市松、宏觀緊”。2019年,中央出臺了各類房地產調控政策,其中,不把房地產作為短期刺激經濟的手段是今年最嚴的相關表述,而各地由于市場壓力,限制要松一些。從資金面來看,2019年房地產行業呈現出“貨幣松、房貸緊”。2019年,整體貨幣市場資金比較寬裕,然而從5月份開始,關于房地產的信貸就一直保持收緊態勢。

  棚改方面,有31個省市棚改計劃量都是負增長,其中15個省的棚改量降幅超過50%。影響最明顯的如山東、河南、湖南部分城市的商品住宅成交量出現了不同程度下滑。尤其是山東東營,住宅成交量同比下降39%。

  此外,人才政策效應也在快速遞減,鄭州、武漢、寧波等城市在出臺相關人才新政后,對商品住宅成交量的刺激并不明顯。

  2019年,行業層面的宏觀數據雖然繁榮,但2019年全國300城土地成交面積月度走勢、2019年100個城市新建商品住宅成交面積月度走勢、2019年15個城市二手房成交面積月度走勢,均經歷了先揚后抑。

  土地方面,2019土地成交回十年前,流拍成常態。2019年土地成交規;氐绞甑臀。從2019年全國土地成交價格走勢來看,地價巋然不動,波動較為平緩。土地成交溢價率創新低、流拍率回高位。2019年12月土地溢價率僅為7%,達到兩年間的最低值。而土地市場流拍率2019年以來呈現上升的趨勢,尤其是進入下半年,流拍率重回高位,12月的最新土地流拍率為14%。

  新房成交方面,2019年100城商品房成交面積榜中,重慶以2235萬平方米位列榜首,與去年同期排名持平。100城商品房成交金額榜中,上海以4092億元的成交額趕超杭州,躍居榜單第一,成交額同比去年增長20%。就豪宅市場而言,2019年,單價超20萬豪宅僅賣16套。其中,總價超5000萬元以上的豪宅,北京以202套成交量趕超上海和深圳。與此同時,當年二手房市場總交易金額約為6萬億人民幣。其中,15個一二線萬億人民幣,占比約占二手房市場總交易金額的60%。不過,二手房的價格表現出滯漲,很多一二線城市的二手房均價出現下跌,

  百強房企增長跳水式失速,新增千億房企數量“腰斬”。2016年,百強房企增速在50%,2017年為40%,2018年還有35%,2019年增速只有6.5%左右,百強房企的增長速度呈現跳水式失速。與此同時,規模房企擴容也隨之放緩。2018年房企千億俱樂部數量為30個,相比2017年新增13個;而2019年的千億房企為35個,僅比2018年新增5個,新增千億房企數量出現“腰斬”。

  同時,房企投資日益謹慎。2019年前8個月,操盤金額TOP50房企的月度拿地銷售比維持在0.43以上,但9月開始“剎車”,今年4季度是房地產投資最謹慎的一個季度。房企拿地趨勢回歸二線。

  資金面表現為上下半年兩重天,上半年到處拿錢,下半年到處沒錢。從2019年房企融資結構來看,境內債權融資的比重為49.7%,境外債權融資占比達39.4%,其余融資手段包括發行永續債、股權融資以及資產證券化。

  對于未來十年,他也給出了自己的預測。“未來十年,房地產是中國最大的制造業。未來10年中國的商品房總量,雖然不會再像過去一樣每一年在增長,但是未來10年加在一起面積達到150億平方米,總金額達到150萬億,問題不大。所以房地產是中國最大的制造業。而把房地產今天和制造業的每一項去對比都是一致的。制造業具備哪些特征,房地產業同樣具備。”他如是表示。

  未來十年,購房主力人口減少6100萬。按照目前的總和生育率1.4來計算的線億,同比上個十年新出生人口數量劇減4000余萬。同時,結婚人數將減少3400萬對。這對中國房地產來說也是一個巨大的壓力。

  未來十年,房企從規模增長到“十項全能”。過去十年,房企發展依靠銷售規模增長。未來十年,房企面對行業洗牌需要全面升級,從僅依靠規模增長到構筑“十項全能”,包括培養融資的核心能力,投資、產品、開發、營銷、服務的專業能力,組織、人力、激勵、文化的管理能力。

  未來十年,物業市場規模達3萬億物業行業規模將直沖3萬億元。在物業企業分布上,上級企業將向下收并購、輸出能力,下級企業則將參照上級企業對標。

  未來十年,數字化全面賦能房地產。未來十年:不動產時代來臨,存量時代大資管起舞。2019-2030年,全國物管行業管理規模將由不到300億㎡,增至500億㎡以上的體量。

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