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2019年地產行業10大變化:優秀房企亮劍的機會來了!

發布時間:2020-05-23 20:26:12 已有: 人閱讀

  8月房企半年報集中發布,各公司都表達了對行業、對調控、對市場、對自身發展的理解。今天老潘特別盤點當下50強房企在戰略、經營上有哪些變化?簡要總結為——50強房企10大變化!變化1:業績增速下降到20%左右,統一強調有質量的增長狹義規模論開始被摒棄,2019年,房企也逐步弱化了對排名的關注度。比如很多房企掌舵人就強調,企業追求更高價值創造能力,更高利潤獲取能力,這比單純追求規模排名,對投資者往往更有價值。這話也對,但也得辯證的看,調控趨緊、市場走低當然得強調“有質量的發展”,行情好時,窗口期時,房企都卯足勁跑!事實上,前三年資金和調控相對寬松,導致過去3年業績平均增速在50%以上的房企,大概有10到20家,超過70%復合增長率的大約有5家,這里不乏從100億到千億只用了3年的中梁、祥生、融信等。2019年之后,昔日快速進入30強、20強的房企基本開始下調“增速”,提質控速成為30強房企內部普遍的行動綱領,銷售目標基本保守為10%到30%,這與前些年動輒50%、甚至70%以上的增速形成了鮮明對比。房企普遍提出“有質量增長”的戰略新主張,這種高質量,即是對未來嚴厲政策市場的回應,也是過去高速發展積累問題的修復。歸結起來高質量的內涵核心有三點變化。其一,未來3年復合增長率,從50%左右調整為20-30%。不會追求好日子時期的速度了,未來行情好時多漲一點,差時就少一些。其二、開始強調利潤的提升,這表現在利潤指標從過去5%、8%開始向10%甚至更高標準提升。比如當下800多億量級的合景泰富就強調2個戰略:第一、有質量的增長;第二、要做賺錢的公司。其三、降負債,降杠桿。30強房企尤其是過去幾年高速成長、加量投資,往往導致負債率普遍都很高,甚至凈負債率超過100%,未來他們開始調整,即負債率每年會穩步下降,進入“降負債,降杠桿”的周期通道。整體而言,房企2019年表現為兩高一低,即“業績合理增速、利潤顯著提升、負債率穩步降低”的新的財務鐵三角格局。變化2:2019年房企最強調的是,回款!回款!回款!“現金為王”每年都在喊,但不同的是,2019年50強房企普遍把回款當做第一任務來抓。行動上、考核上動真格,回款大于一切、回款高于一切。對于具體2019年回款工作項,房企核心表現出幾點變化。其一、不考慮銷售目標、直接考核回款額和回款率指標。道理很簡單,如果回款額、回款率高,自然就意味著相對高的銷售額,本質上,考核回款更接近現金為王的本質。比如萬科在前今年就表示,未來萬科將不再設定回款數字的目標,取而代之的是回款率指標。在執行中,萬科銷售回款都是動態計劃,每個季度調整一次,把“每天都是賣樓的好日子”當成經營策略,堅持積極銷售、積極回款。其二、房企回款的分化依舊很大,一般水平在80%左右。比如旭輝的回款率高達95%、碧桂園的回款率就高達94.3%,萬科的回款率超90%。比如有的房企回款率才70%左右,就不點名了。其三,開始強調經營現金驅動大于融資現金驅動。房企對于融資驅動、杠桿驅動在降低,更多依靠自我造血,依靠經營性現金流去推動公司的中速發展。比如2019年碧桂園的銷售回款就大幅度超過融資回款。變化3:相對2018前松后緊,2019政策是持續嚴厲預計2019年的政策會一嚴到底!

  2018年的樓市調控是從731真正變天的,上半年三四線依舊火爆,但下半年市場迅速降溫,整體是前熱后冷。

  但2019年從一開始到現在,政策是持續嚴厲,尤其是730會議強調不以房地產作為刺激經濟的短期手段的定調,讓很多期待2019年下半年會政策松綁的開發商大跌眼鏡,刺激政策的僥幸心理瞬間破滅。

  而2019年房地產的一個關鍵字就是“穩”,所以政府必須“高壓低托”,比如蘇州被更加嚴厲的調控。

  2019年人民幣新增流入房地產行業的速度,竟然達到了“工業中長期”的3倍,基于此,對房地產資金、信托資金等的限制嚴厲啟動。

  據劉曉博財經表示,前7個月政府“土地出讓收入同比增長3.1%”,這個3.1%看似很慢,但是在去年35.1%的高位增速基礎上的達成的,如此算來,2019前7個月賣地準確收入是32526億元。

  行情差的時候,差企業、差項目就非常難受,而一個行業有限的優質“資源”,就自然因為安全、發展等綜合考慮,往往會優先配置給予優秀的企業,優秀的項目。

  比如樓市調控,土地招拍掛等更傾向于給優質的大型房企,很多拿地條件就是變相地拒絕沒有優勢的中小房企。

  比如資金收緊,但核心是對信托、對發債、對規模和財務質量差的房企收緊了,但對優秀的房企的融資機會、融資成本、融資額度相對有更好的“優待”了。

  對大房企而言,行情不好時,大魚吃小魚,甚至大魚吃大魚的機會反而更多了,所以孫宏斌預計未來的地產并購還會有很多。

  今天房地產的“結構性機會”反而更多了。在這一波調整行情,就是優秀房企“顯功力、顯優勢”的時候到了。

  多元化業務,在2019年進入“適度收縮、選擇性擴張”的狀態,而房企集團重心開始以萬科為代表的回顧住宅開發的基本面、基本盤。

  其一,2019年行情不好,政策調控和資金收緊讓房企頭疼,焦慮,這些年大型房企都被動、主動加快多元化步伐,分散了很多資源和管理者精力,所以回歸地產主業,先保住“大本營”是第一要義。

  其二,多元化業務遠水解不了近渴。新業務現金流、營收、利潤都還沒有形成,整個營收95%以上還是住宅地產行業。

  比如旭輝就表示未來非住宅的租金占據營收30%以上,但這估計需要至少10年、20年,比如首創就直接說地產是主業,多元化只是亮點,非住宅未來不可能超過地產主業。

  其三,老潘這里還提醒一句,少數天生多元化企業的非住宅業務還是不錯的,或者很早就布局非地產業務的房企多元化也是值得的。

  我們看到萬科物業已經接近100億,龍湖今年商業收入半年就突破20億、世茂酒店營業額今年可能20多億的營業額,明年計劃超過30億、后年40億

  這催生了中梁、祥生、碧桂園的高增長,彼時融創、金茂、萬科、旭輝等這些過去多年看好和聚焦一二線的房企,也局部、小比例的進入部分三四線億會議和棚改紅利的削弱,2019年房企開始普遍形成共識,即撤離三四線、回歸一二線。

  第一,人口流入和自身有產業實力,比如河南幾個地級市就有1000萬以上人口;第二、分布在一線城市周邊;第三,房地產供應庫存還沒有過剩。

  由于中國的一二線核心城市調控已久,大量改善性需求被壓制,城市更新的需求也日趨旺盛,再加上一二手倒掛,所以反而2019年以來一二線城市的銷售還不錯。

  一個逆向思維道理是,越是被嚴厲調控的城市,往往反而是購買力強勁、市場動力強,反而越是相對安全。這也是2019年一二線城市銷量去化反而不錯的一個原因。

  但房地產投資如同其他重大金融投資行為一樣,宏觀經濟和城市經濟的變化是決定是否下注的重要指標。

  比如恒大為何1500萬年薪請任澤平做宏觀經濟和行業分析,其實投資時機、城市選擇、選址、拿地太重要了,其次才是做對產品。

  這也是夏海鈞在2019半年業績會上分享:恒大5萬億土儲成本只有1600元\平米,核心原因就是超前的、前瞻的土地投資帶來的。

  大規模房企還是要保持一定的量支撐未來的發展,但很多是“看得多,拿得少”,比如融創甚至十里挑一,上會的土地很多,但最終確定的是優中選優。

  比如拿地標準也適度提升了,比如一些50強房企就明確拿地毛利在25%以上,IRR在20%以上,凈利率10%以上

  其次,結合降負債和風險考慮,目前很多在“以收定支”決定拿地的總額控制,即一般會采取回款率50%來購地,考慮到一般回款率在80%,因此基本是銷售額的40%進行拿地,在風險和進取之間取得一個合適的平衡點。

  從2018下半年的活下去,到如今2019年資金繼續收緊、銷售乏力,以及之前一些拿了地王、高價地的那些房企2019年是個苦年份。

  尤其在房地產最核心的資金全面收緊下,大魚吃小魚、甚至大魚吃大魚的并購現象層出不窮,比如2019年的新晉并購王的世茂以及融創的并購項目都非常多,而2019年下半年或許會更顯著。

  除了并購拿地增多之外,由于當下的金融收縮和市場不確定性,因此,并購的目標利潤也在提升,比如世茂之前收并購稅后利潤可能在10到12個點,2019年可能會把標準提升到12%到15%,這樣來應對市場的可能風險。

  同樣比如恒大2019年全國拿的項目大概有200多個是通過并購來的,占了整個新拿項目的54%。恒大也表示,未來拿地將繼續以并購為主。

  過去的行情好,房企做大其實更多源自區域紅利、城市紅利、土地紅利,但如今2019年資金收緊、土地紅利微弱,很多項目按照傳統操盤甚至算不過來賬。

  30強房企,尤其是30強新選手,基本都完成了從過去區域化布局向如今的全國化布局!如今就連省域化的建業,也開始走出河南,聚焦500公里以外的區域擴張。

  基本圍繞中國三大核心都市圈和其他城市圈在重點布局,基本都是3+X,即長三角、珠三角、京津冀以及其他X都市圈,這種趨同性往往也意味著后期區域深耕、城市深耕競爭的激烈性。

  細分來看,這些房企在大本營和早年進入城市往往城市市占率還不錯,但在大多數新拓區域、城市的市占率還很低,單城市產能還不足。

  未來規模房企更在乎在單一區域、單一城市的銷售規模、市場占有率,區域口碑和客戶滿意度,千億房企在核心城市群、核心城市的較量開始進入深耕、PK時期。

  在很多千億房企內部,區域或城市公司如果規模連續幾年在50億以下的,可能面臨被合并的威脅,這一優勝劣汰也將倒逼所有區域公司加速成長,區域深耕。

  所以,未來房地產,我們不僅要關注整個行業房企的集中度,也要開始關注主流一二線房企集中度。也就是在最近2、3年,300億、500億的城市公司、區域公司將越來越多。

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